“評(píng)估專家的經(jīng)驗(yàn)之談”之四--從業(yè)15年的收獲與感悟分享

　　在評(píng)估過程中，當(dāng)我們拿到評(píng)估資料的時(shí)候，首先就要判斷評(píng)估標(biāo)的物適用什么方法，然后再結(jié)合委估標(biāo)的物所在的區(qū)域市場(chǎng)狀況進(jìn)行篩選，當(dāng)這些確定之后，我們?cè)谶M(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，就可以有針對(duì)性的收集有關(guān)技術(shù)參數(shù)資料，這可以起到事半功倍的效果。可是很多評(píng)估人員沒有這個(gè)職業(yè)敏感性，拿到資料都不細(xì)看，然后就盲目地到現(xiàn)場(chǎng)拍照片，也不對(duì)現(xiàn)場(chǎng)周邊進(jìn)行調(diào)查，就匆匆忙忙回來寫報(bào)告，查技術(shù)參數(shù)資料，或者是東拼西湊把報(bào)告寫出來，寫出來的報(bào)告錯(cuò)漏百出，連自己都不想再看，也不知道價(jià)格是否合理，這和閉門造車沒什么區(qū)別。
　　在運(yùn)用收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法時(shí)，都會(huì)用到一個(gè)共同的參數(shù)，那就是建筑安裝工程費(fèi)用，這個(gè)參數(shù)的取值一般都是引用工程預(yù)結(jié)算的數(shù)據(jù)或者是各地有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，如果這些都沒有，就要進(jìn)行對(duì)與委估對(duì)象類似結(jié)構(gòu)的建安費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查了解后再結(jié)合委估對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整修正。其實(shí)，嚴(yán)格來說是要單獨(dú)對(duì)委估對(duì)象的建安費(fèi)用進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算的，這就要求評(píng)估人員對(duì)建筑工程方面的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)并熟練掌握。這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)用得是否準(zhǔn)確，對(duì)評(píng)估結(jié)果影響還是蠻大的。可是，目前普遍存在的問題是：很多評(píng)估人員甚至估價(jià)師對(duì)建筑工程方面的知識(shí)很貧乏，對(duì)建安費(fèi)用的取值很隨意，不是太低就是太高，對(duì)建安費(fèi)用完全沒概念，完全拼湊數(shù)據(jù)。這給審核工作帶來很大的麻煩和困擾。從我本人的專業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合本人這么多年的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為，學(xué)建筑工程專業(yè)之類的人比較適合做專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估，因?yàn)橛薪ㄖI(yè)知識(shí)做支撐，寫出來的報(bào)告比較有水平且比較切合實(shí)際，因此這類人才基本上都成了評(píng)估行業(yè)里的精英。
　　再說到評(píng)估方法與評(píng)估原則匹配的情況，其中收益法和假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)樯婕暗轿磥砘蛘呤穷A(yù)期收益，因此，要與預(yù)期收益原則和最高最佳使用原則相匹配，而成本法，由于涉及到投資成本，則要與謹(jǐn)慎原則和報(bào)酬遞增遞減原則相匹配，市場(chǎng)比較法由于涉及到目前類似委估對(duì)象的市場(chǎng)交易案例，具有替代性，則要與替代原則相匹配。以上各種方法中，有一個(gè)共用的估價(jià)原則，是合法原則，一切都要建立在合法的基礎(chǔ)之上，否則一切都等于零。
　　房地產(chǎn)評(píng)估是一門科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，最考驗(yàn)估價(jià)師水平的，不是評(píng)估過程的技術(shù)測(cè)算過程，而是評(píng)估測(cè)算過程中的分析過程，以及評(píng)估結(jié)果分析與判斷的過程。因?yàn)椋夹g(shù)測(cè)算過程，只是簡(jiǎn)單的加減乘除做算術(shù)，只要有初中水平以上的人都可以做。可是，關(guān)于報(bào)告中的各類分析，是為后面的技術(shù)測(cè)算及評(píng)估結(jié)果做準(zhǔn)備和鋪墊的，不是專業(yè)的人、沒有文化底蘊(yùn)的人、沒有很強(qiáng)邏輯思維水平的人，是寫不出來的，現(xiàn)在有很多估價(jià)人員和估價(jià)師，各類分析過程都是千篇一律，對(duì)測(cè)算過程和評(píng)估結(jié)果沒有起到相呼應(yīng)的作用，牽強(qiáng)附會(huì)。對(duì)于最終評(píng)估結(jié)果的確定，則是考驗(yàn)估價(jià)師的水平和經(jīng)驗(yàn)最后的一環(huán)，起到畫龍點(diǎn)睛的作用。因?yàn)槲覀冊(cè)跍y(cè)算的時(shí)候，引用的參數(shù)很多都是固定不變的，因此，很多情況下，測(cè)算出來的結(jié)果可能會(huì)與委估對(duì)象的實(shí)際情況相差很大，至于怎么樣才能確定出符合委估對(duì)象客觀合理的價(jià)格呢？估價(jià)師必須對(duì)委估對(duì)象了解全面，對(duì)市場(chǎng)把握準(zhǔn)確，再利用專業(yè)的知識(shí)進(jìn)行分析說明，最后對(duì)結(jié)果進(jìn)行修正，得出委估對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，這就是藝術(shù)。
　　評(píng)估報(bào)告就是評(píng)估行業(yè)的產(chǎn)品，一份評(píng)估報(bào)告質(zhì)量的好壞，不在于你在報(bào)告中用了多華麗的詞語，也不在于你的結(jié)果有多準(zhǔn)確，而在于以下兩個(gè)方面：第*、從內(nèi)在即技術(shù)層面來說，要看你整個(gè)報(bào)告的表述是否準(zhǔn)確、文字表達(dá)是否有邏輯、分析過程是否嚴(yán)謹(jǐn)、各類參數(shù)取值是否有依據(jù)、結(jié)論判斷理由是否充分，這是最重要的因素；第二，從外在來說，報(bào)告的版面要整潔，排版整齊，裝訂整齊，無錯(cuò)漏少頁等，這是最基本的要求，必須要做到的。只有兩者完美結(jié)合，才是合格的產(chǎn)品；只有兩者完美結(jié)合，才能體現(xiàn)一個(gè)公司專業(yè)程度及良好的服務(wù)態(tài)度。
　　評(píng)估在很多行外人看來是簡(jiǎn)單的，低成本的，這也許是目前行業(yè)的亂象給外界造成的一種錯(cuò)覺。其實(shí)房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的一門行業(yè)，要求從業(yè)人員除了具備相關(guān)的評(píng)估專業(yè)知識(shí)且持證上崗?fù)猓铌P(guān)鍵的是要求從業(yè)人員具備很強(qiáng)的綜合能力以及廣泛的知識(shí)面，只有具備這些條件，才能稱得上是合格的從業(yè)人員。